оптимизация
без переплат
Рассылка
для руководителей
и владельцев компаний

Последние дни теневых рантье


Заветная мечта любого начинающего рантье – приобрести квартиру или нежилое помещение не для собственных нужд, а для сдачи в аренду. Комментарии здесь излишни. Многие предприниматели, которые приходят ко мне на консультацию, имеют лишнюю площадь.

Чаще всего она числится на балансе принадлежащих им юридических лиц и сдается в аренду. С сумм арендных платежей платятся немалые налоги. Так как расходной части у этого бизнеса практически нет – коммунальные платежи, электроэнергия, вода, телефон и т.п., то часть предпринимателей либо переплачивает налоги, либо не платит их вовсе на свой страх и риск.

Я в таких случаях всегда советую зарегистрировать собственность на себя, как на физическое лицо. Зарегистрироваться индивидуальным предпринимателем и уже в этом качестве сдавать в аренду. Используя упрощенный режим налогообложения, и уплачивая 6% с выручки, решается еще одна задача любого владельца бизнеса – получение белого дохода. Одновременно убиваются два зайца. К тому же нивелируется еще один риск – потери помещения. На сегодняшний день достаточно легко украсть компанию, на балансе которой есть имущество. Законодатели борются с рейдерами. Но пока не всегда эффективно. Отнять помещение у физического лица практически невозможно. Или много сложнее. Поэтому больший интерес для мошенников представляют все же юридические лица.

Крестовый поход за легализацию доходов по сдаче в аренду квартир ожидался в течение последних лет. Это витало в воздухе. Я настоятельно рекомендовала  всем своим знакомым зарегистрироваться ИП. Многие последовали этому совету. Но 6% в этом году для многих оказалось нецелесообразным расходом, так как с 1 января 2013 года подняли ставку страховых взносов для ИП до 32,5 т.р.

 

 

Свой поход по сбору налогов с аренды квартир начала Москва. Столичные власти, пообещавшие всерьез заняться москвичами, которые сдают жилье в аренду и не платят налогов, сдержали свое слово. За последние три месяца они выявили 133 тысячи таких случаев.


 

Это почти в полтора раза больше, чем, как до сих пор считалось, имеется в городе. Минувшим летом руководитель департамента экономической политики и развития города Максим Решетников делился своими подсчетами: «По нашим данным, квартиры сдают нелегально 100 тысяч москвичей. Средняя цена аренды – 30 тысяч рублей в месяц. Налог со сдачи квартиры составляет 13%. Следовательно, если все будут платить его, как положено, город дополнительно получит 5 миллиардов рублей».

До 5 миллиардов еще далеко, но около полумиллиарда рублей налогов уже получено. Это в четыре с лишним раза больше, чем за те же три месяца 2011 года, когда по этой статье городской бюджет получил 116,2 миллиона рублей.

Пресс-секретарь департамента Дарья Левченко прокомментировала полученные результаты работы так: «Когда город начал привлекать внимание общественности к этому вопросу, первыми откликнулись участковые, которые пошли с проверками по своим участкам. Потом подтянулись и сами жители столицы, которым надоело платить за воду по чужим счетам. Ведь картина, когда в квартире соседа может проживать десяток гастарбайтеров, а плату за использованные ресурсы делят только на зарегистрированных в доме жильцов, для Москвы не редкость. Когда у управления налоговой службы по городу Москве оказывался полный пакет документов на нелегальных арендодателей, по их адресам стали уходить «письма счастья» с предложением заплатить налог добровольно.

Но на сегодняшний день наиболее экономичным является получение патента, а не применение упрощенной системы налогообложения. Патент стоит 60 тысяч рублей на квартиру в год. Это в некоторых случаях  выгодней, чем 6% + 32,5 т.р.

Совместная работа ФНС с полицией дает свои плоды. На сегодня количество поданных деклараций выросло уже вдвое по сравнению с прошлым годом. Но, как говорят сами налоговики на своих сайтах и форумах – не поддавайтесь. Государство рассчитывает, что методами психологического воздействия на наши умы им удастся повысить собираемость налогов в данной области. Однако сами открыто пишут, что даже если полиции известно, что вы сдаете лишнюю площадь в аренду, нет законных способов заставить вас легализовать свой бизнес. Только ваша добрая воля.


 

С 1 января 2013 г. изменился порядок определения стоимости имущества индивидуального предпринимателя, применяющего УСН. Индивидуальный предприниматель теперь должен соблюдать ограничение, предусмотренное пп. 16 п. 3 ст. 346.12 НК РФ, а именно ограничение по остаточной стоимости основных средств и нематериальных активов.



Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики выпустил письмо по вопросу применения упрощенной системы налогообложения:

«В соответствии с пп. 16 п. 3 ст. 346.12 Налогового кодекса Российской Федерации (в ред. Федерального закона от 25.06.2012 N 94-ФЗ "О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации") (далее - Кодекс) с 1 января 2013 г. не вправе применять упрощенную систему налогообложения организации, у которых остаточная стоимость основных средств, определяемая в соответствии с законодательством Российской Федерации о бухгалтерском учете, превышает 100 млн. руб.»

Иными словами: если раньше упрощенную систему налогообложения могли применять юридические лица, выручка которых в год была не более 60 млн.руб. и стоимость имущества не более 100 млн. руб. У индивидуальных предпринимателей ограничения в 100 млн. руб. по стоимости имущества не было. С этого года такое ограничение действует и для физических лиц. Непонятно пока, как эта норма будет проверяться налоговиками. Время покажет.

До 1 января 2013 г. в соответствии с Кодексом индивидуальным предпринимателям следовало соблюдать вышеуказанное ограничение, предусмотренное пп. 16 п. 3 ст. 346.12 Кодекса, с учетом остаточной стоимости нематериальных активов.

Еще одно новшество. 25 января Пленум ВАС РФ принял постановление о внесении изменений в уже существующее постановление Пленума ВАС РФ об аренде. Одним из нововведений стало разрешение аренды недвижимости, которая еще не существует. Это значит, что можно сдавать помещение в аренду, даже если еще не получено разрешение о вводе в эксплуатацию (в том числе для проведения арендатором ремонтных работ).

Так что считайте стоимость ваших активов, определяйтесь с системой налогообложения – упрощенка или патент. Или не регистрируйтесь вовсе. Пока на вас управы нет.

 



Успехов вам и процветания!


Милютина Алла Борисовна

Р.S. Если у вас остались вопросы по прочтении статьи, пишите –  BOSS@whaudit.ru.


Контактная информация
+7 (903) 130-94-12