оптимизация
без переплат
Рассылка
для руководителей
и владельцев компаний

Добрый день, дорогие друзья!

 

Огромное спасибо за тот отклик, который мы получили, отправив только первую статью. Это было полной неожиданностью для нас! Спасибо всем, кто прислал добрые слова. Мы постараемся и впредь давать интересные материалы для Вас. Особенно приятно было услышать восхищение от наших постоянных клиентов. Вот уж не думали, что сможем их удивить! Спасибо за поддержку всем! Мы постараемся не понизить планку и быть и впредь интересными для Вас.

 

С уважением,

Милютина Алла Борисовна


 

Риски при покупке имущества

Я решила купить квартиру в центре, возле офиса. Надоело ездить каждый день на работу по 1,5-2,5 часа в одну сторону. В день съедается  минимум 3-5 часов на дорогу. А так как офис уже не перенесешь, то появилась идея приобрести новое жилье.

Так как я уже имела опыт покупки и продажи других своих квартир, сопровождала большое количество сделок своих клиентов (правда, с налоговой стороны – но это неважно!) и считала всех риэлторов, с которыми мне довелось работать, жадными, недалекими, ленивыми и не умеющими отвечать за результат, то поразмыслив немного, я решила, что никакие помощники в этом простом деле мне нужны. Что я сама квартиру не куплю? Сказано – сделано.

Разузнала у профессионалов, какими базами пользуются риэлторы, оплатила их на месяц и начала искать. Пересмотрела все квартиры на пятачке, который устраивал меня по местоположению, выбрала подходящий, внесла задаток и стала готовиться к оформлению сделки. Что может быть проще! Я могу быть риэлтором!

Так как все складывалось очень гладко, интуиция не давала покоя. В моей жизни еще никогда не было так легко. «Без труда вынула рыбку из пруда». Как-то все просто получилось. Думаю, пойду еще раз на нее посмотрю. Сначала повела мужу показывать. Его интуиция молчит. Потом взяла с собой водителя, он мужик рукастый, может что подскажет. Тот говорит – есть небольшие недостатки, но они никак не будут мне мешать. Тогда я пошла еще раз ее смотреть. На сей раз  с грузинским прорабом, с которым сотрудничаю последние 15 лет. И он не видит проблем. Быстрее к работе хочет приступить.

А я продолжаю мучиться  - правильный ли выбор я сделала. Деньги немалые. Изучаю Интернет. Была на всей сайтах и всех форумах, где упоминался мой будущий дом. И вдруг обнаружила информацию, что на 2-ом этаже моего дома располагается хостел, бутик-отель: 1 комната на 8 человек и 2 – на 12. И очень живописные фото – двухярусные кровати, как в тюрьме. Есть почасовая оплата, есть посуточная.   

Я в ужасе - это означает, что в подъезде  будут постоянно находиться асоциальные элементы и создавать много шума. Это не входило в мои планы.

Пошла по соседям, стала расспрашивать - что да как. Люди оказались очень добрые, отзывчивые и поведали, что уже два! года бьются с владельцами бутик-отеля (т.к. их постояльцы много пьянствуют и шумят) и, кажется, им удалось победить в этой неравной схватке и милиция закрыла данное заведение. Т.к. в силу профессиональной принадлежности у меня в отличие от будущих соседей, есть привычка все считать и пересчитывать, я прикинула, что владельцы такого отеля в самом центре Москвы вложили немало средств в свой бизнес и вряд ли сдадутся без боя. Просто сейчас они временно затихли и,наверное, готовятся к новому броску.

Это вопрос времени. Отелю быть.

       

         Дальше - больше. Пока я оплакивала внесенный задаток, ко мне заглянул мой клиент, занимающийся проектированием в одной из госструктур и поведал мне, что им постоянно заказывают обследование земли,где находится мой будущий дом. Это означало, что кто-то из инвесторов рассматривает возможность сноса старых домов и строительства на их месте новых.А признать дом аварийным, если он с деревянными перекрытиями - пару пустяков. Могут запустить жучка. И тогда жильцам не будут выплачивать компенсацию по рыночной стоимости, тогда их просто переселят в квартиры из аварийного фонда...


Почему я не собрала всю информацию до того, как внесла аванс? Почему я это не предусмотрела? Многие вещи теперь казались мне совершенно очевидными, как я могла не придать им значения?

Меня спасло только то, что продавец квартиры не смог в оговоренный договором задатка срок подобрать себе альтернативу. Я была непреклонна и через месяц мне вернули деньги.

Это научило меня, что всем должны заниматься  профессионалы. И хотя своего мнения по поводу риэлторов я не изменила, и по-прежнему в ущерб своему свободному времени поиском имущества занимаюсь сама, на заключительной стадии сделки всегда зову специалистов, которые могут дать дельный совет. Ведь нельзя разбираться во всем!

Порой даже самый низкоквалифицированный бухгалтер знает о бухучете чуть больше, чем глава компании. Ее мнение тоже бывает важно. Я ругала и корила себя бесконечно. Где мой голос разума? На работе я же всегда критикую своих клиентов, поступающих подобным образом. А сама?

Дала себе слово быть более вдумчивой.

И сразу вспомнилась история про то, как я ездила со своим клиентом, английско-израильской компанией, в Воронежскую и Ростовскую губернии, покупать умершие колхозы и совхозы. Израильтяне обладали уникальной технологией возделывания земли и выращивания животных, а у англичан были деньги и эмбрионы будущих коров. Мы приехали в один из забытых богом поселков, когда-то великой Советской родины. Все здания и сооружения - монументальные, на века. Документы по продаваемым объектам нам были представлены ранее и давно изучены еще в Москве. Теперь мы должны убедиться в их подлинности и своими глазами все увидеть. Иностранцы устремились к руководству, где по старинной русской традиции им был оказан радушный прием. Я - в бухгалтерию.


Чем дольше я изучала документы, тем все тоскливее мне становилось. Интуитивно чувствую - документы недостоверны. В балансе нереально большие цифры. Люди, у которых есть такая большая выручка, живут иначе. А вокруг все говорило о полной нищете.  А сумма сделки в миллионах долларов. Одно с другим не вяжется. Думаю, надо бросать бумаги. Так ничего не нарою. Кто-то явно помог им их составить. Потрудились профессионалы.Так ничего не найду.По бумагам стоимость колхоза соответствует заявленной. Пошла с тетками в бухгалтерии разговаривать. Про что? Про детей, про мужчин, про домашних животных... И через час стало ясно, что все имущество заложено-перезаложено в банках, реальные долги по зарплате, завуалированно отраженные в учете и подлежащие оплате (при этом многие бывшие работники уже имеют судебные решения в их пользу), коров меньше половины от заявленного и те лейкозные...

Возвращаются мои чужеземцы. Земли посмотрели,здания стоят. Берем,говорят. "А вы коров видели?" - спрашиваю

-Видели

-И?

-Худые. Но это потому, что их плохо кормят. И даже в этих условиях онидают так много молока!

-А вы их считали? Их сколько?

-Надо считатъ?

-Вы в Росии.Здесь все надо считать!

 С иностранцами проще. Они консультанта слушаются. Наши предприниматели доверяют меньше. Бизнес ведут более рискованно. При чем, что интересно, иногда на последние деньги. Всегда надеяться на наилучшее расположение звезд и строят только наилучшие прогнозы. Наихудший вариант крайне редко принимается во внимание. В силу профессии я всегда более осторожна.Рисковать своими деньгами психологически намного легче, чем чужими.

 Вспоминается другой случай. Один из наших клиентов в ходе ожесточенной битвы на аукционе РАО ЕС приобрел энергосбытовую компанию в г. N за 400 млн.руб .Это была для него не первая сделка на этом рынке. Были запрошены документы, их предоставили. Они были достоверными. Уже на следующий день представители новоиспеченного покупателя были в городе N. Менеджмент проданной компании сообщил нашим гонцам, что кдокументам компании и управлении ею, они будут допущены после регистрации акций в реестре акционеров (а это могло занять несколько недель). Условия справедливые, придется ждать. Как только покупатели вступили в законные права, они снова  поехали в город N. Далеко не сразу они поняли, что часть ключевых клиентов перешла за это время на обслуживание в другую компанию. А учредителями нового юридического лица сталитоп-менеджеры энергосбытовой компании. Привлечь кого-либо к ответственности или изменить сумму договора уже не представлялось возможным, так как по формальным признакам нарушений закона не было. 

А что мешало до заключения сделки запросить большее количество документов и заранее встретиться с будущими контрагентами? При принятии решений не достаточно уметь читать баланс и расшифровки к нему. При принятии решения о покупке чего-либо существует множество рисков: риск потери клиентов, риск потери сотрудников, риск потери имущества и множество других рисков. И сухой язык цифр в предоставленной отчетности порой мало может сказать вам о реальном положении дел. Будьте внимательны при принятии таких важных решений. Привлекайте как можно больше разноплановых специалистов, в пределах.разумного, естественно.

 Мне вспоминается другая история 7-ми летней давности. Наш клиент приобрел один из московских рынков. Это огромный имущественный комплекс с одной стороны. С другой, большинство арендодателей люди восточных национальностей, со своей спецификой ведения дел. С третьей стороны, клиентне хотел вести дела по черной схеме старых владельцев, и хотел установить свои правила сразу же.

Нас пригласили сопровождать финансовый блок. К сделке готовились заранее и поэтому вся документация с приглашенными клиентом юристами иадвокатами была изучена вдоль и поперек. Сразу оговорюсь, это не было захватом, это была честная сделка: одни продавали, другой покупал за реальные рыночные деньги. Нашему клиенту быловажно сохранить имеющийся персонал и арендаторов. Итак, все документы подписаны, деньги переданы. Все консультанты в назначенное время ждут в назначенном месте, когда можно заходить на объект и принимать дела. Все строго расписано. У каждого своя роль. Каково же было мое удивление, когда в команде покупателей помимо милиции (зачем она, ведь покупатель и продавец заключили соглашение по доброй воле?), оказалась не малочисленная группа психологов! В моей профессиональной практике, это был первый и единственный  опыт работы с такой группой специалистов.  Это была действительно уникальная ситуация. И без грамотных психологов было необойтись. Наемный менеджмент рынка не хотел перемен и могло случиться всякое. Имея такую мощную поддержку специалистов, мы без труда приняли все дела и ни один документ не исчез. В очередной раз убедилась, как мало иметь деньги. Нужно еще иметьголову на плечах и уметь просчитывать на несколько шагов вперед. Но при этом надо знать предмет. А так как всего знать нельзя и "одна голова хорошо, а две лучше", а вы не являетесь профессиональным скупщиком компаний, то помощь более опытных людей будет не лишней.

Еще хочу предостеречь вас от покупки всяких ООО без нужды. Хотите приобрести актив, покупайте только его, а не ООО,на котором он висит.

Так один наш клиентприобрел  приобрел ООО, единственным активом которого был инвестконтракт на строительство жилого комплекса и  договор аренды земли под стройку. Покупатель и продавец быстро нашли общий язык. И так как оба очень хотели как можно быстрее провести сделку, то заказали ускоренную процедуру прохождения регистрационных действий в налоговой.  Вместо обычных 8-ми дней - за сутки. Но и это не спасло. Вступив в законные права владения ООО и приступив к операционной деятельности, в первый же день было обнаружено, что несколькими неделями раньше инвестконтракт был переуступлен третьим лицам. Да, на момент продажи компании он формально числился за приобретенным ООО. Но реально уступка договора произошла более ранними датами. Просто требуется регистрация договора в , а это занимает время. Вы сдаете документы в Министерство строительного комплекса (МСК), там их рассматривают,    регистрируют, визируют и выдают на руки. Но датой перехода будет не дата выдачи, а дата заключения договора. Вот такой нюанс.

Продвинутые акционеры-строители часто помимо финансового аудита заказывают строительный аудит, техническую экспертизу. Компаний, которые оказывают такую услугу по строительному аудиту не много, но они есть. Как проверить, сколько раз нужно было заливать бетоном дно котлована при нулевом цикле или соответствие цен по КС-2 и КС-3? Финансисты не ответят вам на эти вопросы. Мы можем дать ответ на вопрос о достоверности финансовой отчетности и финансовых документов.  Поэтому целесообразно приглашать специалистов, имеющий практический опыт в данной области. Обычно эти траты оправданы.

 Итак, чтобы избежать горьких разочарований при покупке:

1. Покупайте актив, а не компанию. Никто не прогарантирует вам, что на завтра не объявятся кредиторы, которые не были заявлены в балансе. Мы не в Англии, джентельменов очень мало.

2. Покупайте по безналу, указывайте реальную сумму покупки. Тогда в случае форс-мажора вы сможете в правовом поле биться в суде и на законных основанияхпривлекать к ответственности мошенников и не добропорядочных граждан. Уходите от привычки покупать квартиру за 1 млн.руб, а имущество по балансовой стоимости. Налоговые последствия при занижении выручки от покупки есть не только у продавца, но и у покупателя.

3. Приобретайте только очищенные активы. Привлекайте специалистов. Разрабатывайте схемы, как сделать новую покупку безопасной для дальнейшего владения. И во время проведения всех процедур по очистке, актив должен принадлежать продавцу. Не берите на себя лишние риски.

4. Заранее подумайте, какова будет налоговая нагрузка при владении новым активом. Чаще вего можно спланировать сделку таким образом, чтобы учесть в дальнейшем оптимальное налогообложение.

5.Если не удалось купить актив и все же пришлось покупать старую компанию, перепродайте актив, а компанию ликвидируйте официально с исключением из реестра. Это сэкономит вам много нервных клеток в будущем.

 Успехов вам и процветания.

Р.S. Если у вас остались вопросы по прочтении статьи, пишите –  BOSS@whaudit.ru.


Контактная информация
+7 (903) 130-94-12