оптимизация
без переплат
Рассылка
для руководителей
и владельцев компаний

 

Добрый день! В сегодняшней рассылке вновь предлагаю вашему вниманию статью нашего специалиста по безопасности бизнеса Бару Рафаиля

 

Инвестирование в недвижимость: надежно, доходно, легально. Выберите любые два.  

Видимо, ожил после кризиса рынок строительства жилой и офисной недвижимости, несколько клиентов за неделю обратились за советами в области инвестирования в строительство.

Все слышали про профессиональных инвесторов, приобретающих объекты на этапе, когда у застройщика еще ничего нет, кроме инвестконтракта, и получающего сказочные барыши при продаже готового объекта. Основные инвесторы – это, как правило, высокооплачиваемые менеджеры, размещающие свои накопления. Но секрет в том, что покупают они обычно у проверенных и близко знакомых людей, которые на начальном этапе готовы продать какую-то долю в объекте по заниженной цене. А потом получить средства, необходимые для того, чтобы довести объект до состояния, когда можно привлечь банковское финансирование или начать продажи квартир по 214 фз. Но в связи с перетряской инвестконтрактов в московской области появились многочисленные более серьезные предложения по продаже объектов почти целиком. 

Один инвестор пытался приобрести недостроенный жилой дом у компании банкрота в наро - фоминском районе. По конкурсной документации объект казался очень интересным, при небольшом объеме инвестиций отдача получалась хорошая. Представитель продавца презентовал объект, как билет в рай, и намекал на необходимость покрыть «дополнительные расходы». Мы взялись покопаться, и  при личных встречах с подрядчиками выяснилось, что у банкрота был перед ними долг 50 миллионов, который они намерены требовать с нового владельца. У банкрота этот долг не числился, так как во время банкротства они отказывались принимать выполненные работы, ссылаясь на закон о банкротстве. "Ну и что?" -сказал покупатель, - «ко мне этот долг никакого отношения не имеет». Так-то оно так, но бенефицару этого подрядчика принадлежал маленький клочок земли,  на который заехал дом. Вроде были устные договоренности о передаче этого участка застройщику. Но вы уж тогда выбирайте: по документам будете договариваться или по правде. Покупатель, наш клиент, в результате принял решение не связываться с проблемным объектом. Никто не любит быть заложником ситуации. Но если не были бы мы так дотошны, что бы он делал?

  

 

Другой клиент принес инвестконтракт, заключенный в 2005 году на строительство жилого дома, в котором ему предлагали приобрести 70%  площадей. Еще 15% отходило муниципальному району, и столько же оставалось застройщику, потратившемуся пару лет назад на расселение аварийного дома. Собственно строительство еще не начиналось, все еще шло проектирование.

 


 Для клиента это был первый опыт участия в подобном проекте, до этого он занимался розничной торговлей. Контракты тех лет заключались тремя сторонами: инвестором, администрацией района и министерством строительного комплекса московской области. Застройщик предложил покупателю войти в инвестконтракт путем заключения доп. соглашения только с инвестором и администрацией района, так как за это время министерство было реорганизовано и больше не входит в инвестконтракты. И опять. Так-то оно так, но юридически такое доп. соглашение все равно недействительно. Либо в тот момент нужно было всем сторонам подписать документ, что министерство выходит из инвестконтракта, либо сейчас  нужно подписывать доп.соглашение у правопреемника министерства. Сейчас бумага все стерпит, но пропустит ли потом эти документы регистрационная служба? Сходили туда, посоветовались. Нет, говорят, через суд вам придется идти. Вторая проблема: за это время муниципальный район разделился на район и городское поселение. И дом находится на территории городского поселения. На момент заключения контракта земля принадлежала району, говорит продавец, поэтому, город не имеет прав на долю в доме. И это правда, но только с вопросами о вводе дома в эксплуатацию именно к городскому поселению придется обращаться. И когда аренда земли закончится (а она закончится явно раньше, чем дом удастся построить), то придется заключать новый договор с городским поселением. И городу будет выгоднее расторгнуть контракт, чем продлевать. Особенно с учетом ревизии инвестконтрактов, которую по примеру Собянина затеяло подмосковное правительство. Продавец бьет себя в грудь и обещает в таком случае выделить городу долю из своей доли. Но какая она будет, никто не знает. Если она будет 10%, то ему будет выгоднее расторжение контракта, так как он получит денежную компенсацию за расселение аварийного дома, пусть в ценах 2006 года. Это намного привлекательней, чем делиться своей долей с городским поселением.  Правильным решением является заключение уже сейчас доп. соглашения о вхождении в инвестконтракт и города, и нового инвестора с одновременным продлением инвестконтракта на новый срок, перераспределением площадей и обязательством продлить договор аренды земли. Но продавец не хочет идти таким путем, говорит это долго, а деньги нужны немедленно. Если стройку немедленно не начать, то есть риск, что при ревизии строек этот контракт расторгнут. Покупатель посчитал доходность вложения и решил, что в своем ритейле он больше заработает и без таких рисков. 

Третий инвестор поступил совсем лихо. Сначала купил за 400 миллионов недостроенный дом. Потом стал искать подрядчиков, которые ранее там работали. Генподрядчик ему рассказал, что хотя дом и выглядит почти готовым, на самом деле, он не был завершен, предыдущий инвестор просто прекратил финансирование, объект не консервировался, поэтому сейчас нужно заказывать обследование и в лучшем случае верхние пару этажей нужно разбирать и строить заново. А также поведал, что ему тоже денег должны, и если с ним не расплатятся, то он не продаст те панели, из которых дом построен, а их производит только их строительная группа. Потом покупатель пошел к главе, тот ему рассказал, что для ввода дома в эксплуатацию он должен снести бетонные гаражи, расположенные всего в 5 метрах от дома, для чего сначала он их должен выкупить у владельцев. А также, что землю нужно еще перевести из категории земли сельхозназначения в землю поселений. Эти новости расстроили покупателя, рассчитывавшего быстро удвоить свои инвестиции. 

 

 

Еще один клиент избрал, как ему показалось надежную тактику. Он просто купил старый дом рядом с городским рынком в Серпухове, снес его и на освободившихся пятнадцати сотках построил трехэтажное здание, которое в проекте условно назвал детское кафе.

 

 

          При этом он решил не тратиться на государственную экспертизу проекта, назвав третий этаж техническим, и «забыл» о том, что разрешение на строительство было обременено обязательством устроить общественный туалет для посетителей рынка. Построив коробку здания и получив предложение от пивного ресторана об аренде первого этажа, предприниматель сразу радостно посчитал, что если по предложенной ставке он сдаст в аренду все три (не два!) этажа, то он сможет продать здание за 60 миллионов рублей, так как цена арендного бизнеса обычно равна аренде за 8-10 лет. Мы расписали клиенту процедуру приведения документов в соответствие. Но он решил продать объект, как есть. Сам он работает менеджером в Москве, ему некогда в Серпухове по кабинетам ходить. Нашли ему покупателей. Но при переговорах с потенциальными покупателями недостроя выяснилось, что покупателей проблемы не пугают, но с такими разрешительными документами объект берут только по цене, равной аренде за три года, то есть в три раза дешевле, чем он рассчитывал продать. Тогда какой был смысл строить третий этаж, если из-за него появилось обязательство проходить экспертизу проекта, и арендаторов на верхний этаж найти очень сложно? Остается продолжать работу в стиле дикого капитализма, без ввода в эксплуатацию запустить арендаторов и самому бегать и спасать всех от рейдов любых проверяющих структур. Финансовый результат, как понимаете, трудно предсказать. 

Нам всегда кажется, что соседу деньги достаются легче, что бизнес у него проще, но это далеко не всегда так. В каждом деле нужны специалисты, бросаться очертя голову в незнакомый бизнес, доверившись обещаниям, удел авантюристов. Трижды подумайте, прежде чем вложиться во что-то неизвестное.

          А если полноценная проверка нового проекта обходится слишком дорого, значит он очень запутанный и  рискованный. Нужно отдавать себе отчет, что по устоявшимся правилам даже в агрессивном инвестиционном портфеле высокорискованные вложения не должны превышать 30-40% от ваших инвестиций, а ожидаемый доход от них должен составлять не менее 50-70% годовых, иначе вы рискуете разориться очень быстро.

 

Успехов вам и процветания!


Бару Рафаиль

Р.S. Если у вас остались вопросы по прочтении статьи, пишите –  BOSS@whaudit.ru.


Контактная информация
+7 (903) 130-94-12